“不太了解”是大部分人對(duì)舊改“網(wǎng)紅”升龍集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“升龍”)的認(rèn)知，一位福建業(yè)內(nèi)人士對(duì)升龍的印象還停留在其鄭州舊改時(shí)期。

輾轉(zhuǎn)福建、鄭州、南京十幾年，升龍開始豪賭廣州舊改市場(chǎng)。進(jìn)入廣州3年，升龍拿下8個(gè)舊改項(xiàng)目，總體量近1700萬(wàn)平方米，斥資735億元。

“拿舊改項(xiàng)目需要一定的資金實(shí)力，升龍集團(tuán)拿下8個(gè)項(xiàng)目，背后肯定有較大的資金做依靠，不然沒(méi)那么大的底氣。”上海中原首席分析師盧文曦告訴界面記者。

廣州舊改后浪

作為改革開放最早的城市窗口之一，廣州房地產(chǎn)行業(yè)秉承了城市的包容性，市場(chǎng)上一直都不乏“過(guò)江龍”的身影。

“僅以今年上半年為例，盡管有疫情影響，依然有包括重慶華宇、河南瀚宇、華夏幸福等5家外來(lái)房企新進(jìn)入廣州市場(chǎng)。”易居廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示。

升龍正是廣州舊改市場(chǎng)的后浪之一。

2017年1月，升龍正式注冊(cè)廣州升龍投資有限公司。三個(gè)月后，升龍將之辦公地址喬遷至珠江新城凱華國(guó)際中心，正式開啟在廣州狩獵的征程。

成立至今，廣州公司已從100多人增加至近500人，從事舊改的人員就有300多人。

廣州公司成立才5天，升龍創(chuàng)始人林億就帶隊(duì)到訪黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)，與開發(fā)區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就相關(guān)的合作機(jī)會(huì)進(jìn)行了探討和交流。

同年11月，升龍作為唯一的外來(lái)者，與珠江實(shí)業(yè)、富力地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等十幾家本地房企共同作為協(xié)會(huì)發(fā)起單位，成立廣州市城市更新協(xié)會(huì)。

到了今年4月底，升龍集團(tuán)已經(jīng)坐上了廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位的位置。

從2018年起，林億頻頻帶隊(duì)拜訪廣州區(qū)域的銀行高層，并相繼與建行廣東省分行、廣州農(nóng)商銀行、廣州銀行三家銀行簽約，展開三舊改造方面的合作，獲取資金支持。手握廣州4家銀行的貸款渠道，升龍迅速打開當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

同年12月，升龍與廣州農(nóng)商銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方在城市更新領(lǐng)域開啟更加深入的合作，帶動(dòng)鄉(xiāng)村文旅資源開發(fā)等多元化發(fā)展。同時(shí)，也和廣州銀行舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，擬共同推進(jìn)的“三舊改造”領(lǐng)域合作方式、實(shí)施方案深入交換意見(jiàn)，并達(dá)成一致。

升龍為之后競(jìng)奪舊改項(xiàng)目做好了鋪墊，也趕上了政策的東風(fēng)。

2018年4月，原廣東省國(guó)土資源廳發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》。表示舊村改造地塊可以協(xié)議出讓，其供地對(duì)象可直接協(xié)議出讓給公開引進(jìn)的市場(chǎng)主體。原本首先由政府征地的傳統(tǒng)舊改模式，變?yōu)榉科笾苯优c村民進(jìn)行協(xié)商的新模式。

當(dāng)年7月，升龍就斬獲了在廣州首個(gè)舊改項(xiàng)目南沙區(qū)金洲、沖尾自然村更新改造項(xiàng)目。作為升龍?jiān)趶V州的首個(gè)產(chǎn)品，目前進(jìn)展最為迅速，安置補(bǔ)償協(xié)議簽約率100%，拆遷工作已經(jīng)完成。

隨著《廣州市2019年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》的發(fā)布，城市更新與土地儲(chǔ)備項(xiàng)目被提上議程，廣州將投入313億元推進(jìn)52個(gè)項(xiàng)目，涉及11個(gè)區(qū)，廣州舊改市場(chǎng)進(jìn)入了爆發(fā)期。

也正是去年，升龍拿項(xiàng)目按下了快進(jìn)鍵，胃口也越來(lái)越大。

2019年1月，升龍中標(biāo)番禺東環(huán)街蔡邊一村舊改項(xiàng)目，總投資金額60億元。

4月17日，升龍被確定為增城群星村舊改項(xiàng)目合作企業(yè)，改造范圍總用地面積為121.21萬(wàn)平方米，總投資額120億元。

兩個(gè)月后，升龍集團(tuán)聯(lián)合瑞景房地產(chǎn)以164億元的總投資額拿下廣州公開招標(biāo)面積最大的湯村村舊改項(xiàng)目，拆遷安置費(fèi)就高達(dá)66億元。

該項(xiàng)目位于黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)知識(shí)城板塊的黃埔湯村，光是面積就接近1000平方米，未來(lái)將規(guī)劃為數(shù)字創(chuàng)意園，重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)。

目前該項(xiàng)目已經(jīng)有1700多棟拆除完畢，還有2000棟房屋待拆建，800戶人未簽約，首期安置房建設(shè)完畢。6月二期安置房開始動(dòng)工，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃3―5年內(nèi)完成。

值得注意的是，瑞景和升龍集團(tuán)在2017年就設(shè)有合資公司廣州匯龍房地產(chǎn)有限公司，升龍占股八成，瑞景背后的股東任曉明和劉志敏也在多家升龍系公司任職。

7月，升龍聯(lián)合方圓，投資200億元奪得番禺沙溪村舊改項(xiàng)目。為開發(fā)該項(xiàng)目，升龍與方圓成立合資公司“廣州升龍方圓置業(yè)有限公司”。

到了今年，《政府工作報(bào)告》中的關(guān)鍵詞已經(jīng)從去年的“棚改”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;舊改”，舊改依然如火如荼。

“全市共有283個(gè)整村改造項(xiàng)目在推進(jìn)，其中已中標(biāo)的舊村103個(gè)，接近三分之二的項(xiàng)目尚未確定主體。”肖文曉告訴界面記者，“對(duì)于有意介入的房企意味著還有很大空間和機(jī)會(huì)，這也是目前廣州舊改市場(chǎng)群雄并至的原因。”

升龍也在年中頻頻發(fā)力，先后拿下增城永寧街長(zhǎng)崗村和黃埔穗東街南灣社區(qū)兩個(gè)舊改項(xiàng)目。

其中，增城永寧街長(zhǎng)崗村項(xiàng)目攜手廣東珠江投資股份有限公司共同拿下，總投資額125億元，總面積達(dá)224.8萬(wàn)平方米，是目前增城舊改項(xiàng)目中面積最大、投資金額最高的一個(gè)項(xiàng)目。

黃埔區(qū)南灣村舊改項(xiàng)目未來(lái)將打造成“互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)+電商總部+嶺南特色文旅小鎮(zhèn)”。該項(xiàng)目也在廣州32個(gè)文化旅游產(chǎn)業(yè)中占據(jù)一席，更是成為其中投資額度最大的項(xiàng)目。

“舊改已經(jīng)成為當(dāng)下城市開發(fā)的一個(gè)風(fēng)口，但舊城改造項(xiàng)目并非全是“肉”，如果遇到啃不下的“骨頭”，將會(huì)帶來(lái)預(yù)想不到的后果，所以舊改項(xiàng)目對(duì)公司的綜合能力要求是很高的。” 同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為。

錢從哪來(lái)?

升龍集團(tuán)不到三年拿8個(gè)項(xiàng)目，一路從閩至穗，其資金導(dǎo)入都靠林億的“朋友圈”。

早年，林億主要從事工程和裝修生意，1999年創(chuàng)辦了“升龍電梯”?？恐こ毯碗娞輧身?xiàng)業(yè)務(wù)，林億賺得了第一桶金。

白手起家自然也有貴人相助。剛剛起步的林億遇到了利嘉集團(tuán)老板陳隆基，與其持有的上市公司利嘉股份和三木集團(tuán)有密切來(lái)往。

據(jù)了解，陳隆基在福州創(chuàng)辦利嘉公司，打造了福建中亭街等商業(yè)地產(chǎn)。除此之外，他也擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，曾取得利嘉股份、三木集團(tuán)、豪盛股份、多倫股份、正和股份等數(shù)家上市公司的參股或控股權(quán)。

在陳隆基任職期間，三木集團(tuán)和福建中天房地產(chǎn)有限公司有業(yè)務(wù)往來(lái)。福建中天曾欠三木集團(tuán)200萬(wàn)元房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓尾款，也曾受到三木集團(tuán)350萬(wàn)元的擔(dān)保。升龍電梯也曾受到利嘉股份提供的300萬(wàn)元至1500萬(wàn)元的擔(dān)保。

就這樣，林億倚靠陳隆基在福建起步。到了2006年，升龍集團(tuán)走進(jìn)鄭州市場(chǎng)，試圖立足中原。

當(dāng)年，建業(yè)和金城兩家房企退出競(jìng)爭(zhēng)鄭州燕莊舊改項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，初入鄭州的升龍集團(tuán)一舉拿下鄭州首個(gè)城中村改造項(xiàng)目，以及首個(gè)城市綜合體曼哈頓廣場(chǎng)。

彼時(shí)，鄭州舊改還是個(gè)新鮮事，升龍就做了第一個(gè)吃螃蟹的人，打響了鄭州舊改第一槍。

但龐大的資金需求和毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)可循成了升龍面臨的一大問(wèn)題。為此，林億從招商銀行和興業(yè)銀行獲得貸款共計(jì)5億元，又找到另一位福建富商許連捷相助。

許連捷是香港上市公司恒安國(guó)際的創(chuàng)始人，公司經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及婦幼衛(wèi)生用品和家庭生活用紙兩大塊，總部位于福建泉州。隨后，許連捷將資產(chǎn)切分為三塊，分別由三個(gè)兒子許清水、許清流和許清池接手，其中地產(chǎn)板塊連捷地產(chǎn)集團(tuán)由許清水和許清流主攻。

許式資本的依托，加上林億對(duì)韓國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家類似項(xiàng)目的借鑒，最終升龍以新加坡吉寶為藍(lán)本開發(fā)了曼哈頓廣場(chǎng)。

在曼哈頓廣場(chǎng)之后，升龍繼續(xù)進(jìn)行鳳凰臺(tái)城中村改造、鄭州升龍廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)等，都有許連捷的身影。

之后幾年，升龍?jiān)卩嵵菡痉€(wěn)了腳跟，銷售額突破百億，成功晉升鄭州“舊改王”。

2012年，升龍離開鄭州，高調(diào)進(jìn)軍南京。

當(dāng)時(shí)，升龍集團(tuán)花了75億元拿下南京三大黃金地塊，建設(shè)商務(wù)綜合體升龍匯金中心、別墅項(xiàng)目公園道和高端住宅項(xiàng)目升龍?zhí)靺R三個(gè)項(xiàng)目。

后來(lái)，其又以30.8億元競(jìng)得江心洲低密度住宅用地，該項(xiàng)目被視為升龍?jiān)谀暇┑?ldquo;成名作”。

在南京期間，升龍依靠自己的資管平臺(tái)發(fā)產(chǎn)品募資來(lái)解決資金問(wèn)題。

據(jù)了解，2014年升龍通過(guò)歌斐諾亞資管公司發(fā)行兩只投資基金，分別為升龍南京一號(hào)和二號(hào)，升龍南京一號(hào)用于南京匯金項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)等。

同年，升龍通過(guò)萬(wàn)家共享資產(chǎn)管理公司發(fā)行了4只產(chǎn)品，分別為南京河西一到四期募資。此外，5只名為“金元惠理遠(yuǎn)晟升龍專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”和1只“民生加銀資管上海升龍專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案。

此外，林億還將目光投向海外，布局了澳洲悉尼、珀斯、墨爾本、美國(guó)洛杉磯等多個(gè)項(xiàng)目。其中，升龍2014年在澳洲成立了子公司Aqualand，交予林億妻子林云惠和兒子林尚錦打理。

盧文曦認(rèn)為，像升龍這樣點(diǎn)狀式拓展城市的企業(yè)或是處于一個(gè)試錯(cuò)階段，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期試水，檢測(cè)城市是否適合生根，以及時(shí)止損。

肖云祥也認(rèn)為，升龍這樣的發(fā)展模式在早期可以增加拿地機(jī)會(huì)、檢測(cè)市場(chǎng)、降低風(fēng)險(xiǎn)。但與此同時(shí)，前期代價(jià)也會(huì)高一些，在資源積累、內(nèi)部管理和協(xié)同成本、運(yùn)營(yíng)效率上難以保持平穩(wěn)性。

風(fēng)光一時(shí)的升龍，一度成為“地產(chǎn)黑馬”，不僅銷售業(yè)績(jī)沖進(jìn)了國(guó)內(nèi)房企前50，林億也義165億元的身價(jià)登上胡潤(rùn)中國(guó)房地產(chǎn)富豪榜第12位。

與此同時(shí)，龍湖職業(yè)經(jīng)理人馮勁義跳槽到升龍任執(zhí)行總裁助力。本想趁勢(shì)上市，可惜馮勁義僅入職半年就告別升龍，上市計(jì)劃也不了了之。

2014年像是升龍的一條分割線。

在河南和南京兩地先后沉寂，升龍逐漸在土拍市場(chǎng)上銷聲匿跡，舊改方面也毫無(wú)波瀾。在廣州舊改之前，升龍出現(xiàn)在公眾視野還是在2017年9月，其曾想將鄭州升龍御景上院項(xiàng)目45%股權(quán)出售給泰禾，但因?qū)?xiàng)目后續(xù)開發(fā)意見(jiàn)不一，泰禾最后放棄收購(gòu)。

數(shù)據(jù)顯示，升龍2014年至2019年的銷售額分別為154.3億元、223.1億元、313.2億元和149.3億元、132.4億元、105.8億元。

與2016年的銷售額相比，2017年幾近腰斬，此后幾年排名也都跌出一百多位。

規(guī)模失速，升龍還面臨著鄭州業(yè)主維權(quán)被打和南京樓盤違約金風(fēng)波。2015年，升龍連續(xù)發(fā)生業(yè)主大規(guī)模維權(quán)、爭(zhēng)執(zhí)事件。此外，南京城市綜合體升龍匯金中心也多次出現(xiàn)合作方一房多賣、違規(guī)銷售等行為，甚至出現(xiàn)“一套房屋賣了17次”的情況。

升龍?jiān)谀暇┖袜嵵萋涞靡坏仉u毛，匆匆離場(chǎng)前赴廣州豪賭。

目前看來(lái)，在廣州舊改市場(chǎng)如火如荼的大背景下，升龍憑著前期積累的資金渠道和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在廣州熱度攀升。對(duì)其而言，舊改是未來(lái)很重要的一個(gè)贏利點(diǎn)，但也需警惕長(zhǎng)周期和利潤(rùn)空間等問(wèn)題。