剛剛抵達(dá)海南的田明并沒(méi)有就此放下手中的工作。

這位熱衷于登山與運(yùn)動(dòng)的企業(yè)家，在上半年受到疫情影響下，體型明顯健碩了不少，而那套POLO衫與運(yùn)動(dòng)手表的搭配與往年無(wú)異。

在大眾眼中，田明更像一個(gè)審慎的理想主義者，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，他在不同場(chǎng)合多次提醒著，行業(yè)拐點(diǎn)即將來(lái)臨。

朗詩(shī)成為了這位理想主義者的試驗(yàn)田——作為行業(yè)里的“另類(lèi)”，田明從不掩飾這種差異化，而是自信的走在自己選擇的路徑上，“綠色”便是他所傾注的方向。

田明說(shuō)，朗詩(shī)進(jìn)入了最好的時(shí)代。

最好的時(shí)代

當(dāng)把目光重新放到田明身上時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)他仍然是謹(jǐn)慎的代表，他堅(jiān)持著過(guò)去幾年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看法與判斷。

“過(guò)去連續(xù)20年一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的上坡，已經(jīng)到了最頂點(diǎn)，我們現(xiàn)在應(yīng)該到了頂點(diǎn)，或者過(guò)了頂點(diǎn)。”田明在講出這番話(huà)時(shí)帶著一絲明悟，而這與他過(guò)去的判斷不謀而合。

兩年前，田明就曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體說(shuō)過(guò)這樣一席話(huà)：“過(guò)去十年，房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的高速、爆發(fā)式增長(zhǎng)階段已經(jīng)過(guò)去，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)于居住的有效需求并不大。”

田明向我們搬出了一組數(shù)據(jù)——中國(guó)的城鎮(zhèn)戶(hù)均套數(shù)超過(guò)了1.06，他覺(jué)得中國(guó)大開(kāi)發(fā)階段、城市化高速發(fā)展階段大致上過(guò)了頂峰，過(guò)了拋物線(xiàn)的頂端。

如今看來(lái)，一切似乎都已成真。

無(wú)論是多次強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”與“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，還是疫情與復(fù)雜國(guó)際形勢(shì)下對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，房企過(guò)去那些高速生長(zhǎng)的日子已經(jīng)看到了盡頭。

他用主人與狗的關(guān)系描述中國(guó)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，房地產(chǎn)最終還是要跟著經(jīng)濟(jì)走，經(jīng)濟(jì)就好像一個(gè)主人，房地產(chǎn)就像主人旁邊牽的一條狗，無(wú)論狗心向何處，從長(zhǎng)期路線(xiàn)來(lái)看，跟主人是一致的。

田明認(rèn)為，房地產(chǎn)不可能離開(kāi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，走出完全跟經(jīng)濟(jì)不相關(guān)的那一條線(xiàn)，長(zhǎng)期看這是一致的，它是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)部分。

田明對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)并不是完全悲觀：“五年以上還保持在一個(gè)高位，未來(lái)這幾年的特點(diǎn)不是爬坡，而是到了高點(diǎn)，可能在高點(diǎn)上盤(pán)整，有起伏。”但是在起伏過(guò)后，房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r會(huì)往下走。

“兩高一低”是田明用來(lái)總結(jié)現(xiàn)在房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、低回報(bào)的現(xiàn)狀，他認(rèn)為，“兩高一低”行業(yè)已經(jīng)是一個(gè)很糟糕的行業(yè)，如果還走在那條老路上的話(huà)，那更沒(méi)有前途。

40歲那年從公務(wù)員下海創(chuàng)立朗詩(shī)后，田明似乎一直都不是喜歡冒險(xiǎn)的人，從零開(kāi)始將朗詩(shī)帶到如今數(shù)百億規(guī)模，靠的是走一步看十步的謹(jǐn)小慎微。

有些坊間聲音稱(chēng)，朗詩(shī)錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)黃金發(fā)展期，但在田明看來(lái)，走的遠(yuǎn)要比走的快來(lái)得更重要，“我覺(jué)得一個(gè)企業(yè)家應(yīng)該是長(zhǎng)期主義者”。

通過(guò)過(guò)去幾年未雨綢繆般的提前轉(zhuǎn)型，在房地產(chǎn)逐漸走到貼身肉搏拼運(yùn)營(yíng)管理能力的時(shí)候，田明終于可以說(shuō)：“我們一點(diǎn)兒都不焦慮。”

“朗詩(shī)在地產(chǎn)上已經(jīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，棋過(guò)中盤(pán)了。”朗詩(shī)并不是要放棄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，而是要做出改變，以輕資產(chǎn)輸出為主的小股操盤(pán)開(kāi)發(fā)模式便是田明的答案。

朗詩(shī)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上加權(quán)平均以后的股東權(quán)益比去年30%的權(quán)益要更低，田明表示：“最近又在下降，這是故意的、有意的下降。”

朗詩(shī)選擇的合作企業(yè)往往不是主流開(kāi)發(fā)商，因?yàn)椴俦P(pán)是朗詩(shī)最重要的訴求，而主流開(kāi)發(fā)商也希望操盤(pán)，兩者便在功能上重疊了，田明希望可以找到與朗詩(shī)互補(bǔ)的企業(yè)。

田明說(shuō)：“如果不做朗詩(shī)的產(chǎn)品我跟你合作干什么，你找我合作又有什么意義呢?”操盤(pán)過(guò)程中的服務(wù)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、產(chǎn)品整合費(fèi)等額外收入，都是朗詩(shī)希望可以獲取的。

去年，朗詩(shī)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)收入約為人民幣10.5億元，上升約5.0%，毛利率達(dá)到59%。隨著地產(chǎn)行業(yè)觸及毛利率天花板，毛利下降成為房企的普遍問(wèn)題，而這部分高毛利業(yè)務(wù)將會(huì)是朗詩(shī)的殺手锏。

兩年前的業(yè)績(jī)會(huì)上，田明曾有這樣一番話(huà)：“我們是一個(gè)喜歡熊市的公司，因?yàn)槲覀兛勘臼鲁燥?，不靠資本吃飯。”

綠色住宅產(chǎn)品就是朗詩(shī)的“本事”，在這個(gè)過(guò)去被大家忽視的領(lǐng)域，田明通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)讓朗詩(shī)跑在了所有人的前面。

當(dāng)田明不斷地介紹著朗詩(shī)的獨(dú)特時(shí)，我們反問(wèn)了他：“朗詩(shī)應(yīng)該是進(jìn)入了最好的時(shí)代?”

田明不假思索地回應(yīng)道：“是”，但他的謹(jǐn)慎也在此刻體現(xiàn)，緊接著補(bǔ)充道：“我認(rèn)為是。”

“無(wú)人區(qū)”

朗詩(shī)第一次變“綠”，要把時(shí)鐘撥回到2004年。

那時(shí)候，尚在思考如何在豪強(qiáng)林立的房地產(chǎn)市場(chǎng)中活下去的朗詩(shī)，選擇了綠色地產(chǎn)作為突破口。

至此，綠色地產(chǎn)基因便被田明植入到朗詩(shī)的發(fā)展中，到2012年，朗詩(shī)從綠色走向“深綠”，發(fā)布了全新的深綠戰(zhàn)略，聚焦綠色開(kāi)發(fā)之外，更要做綠色服務(wù)、綠色養(yǎng)老和綠色金融。

無(wú)論朗詩(shī)業(yè)務(wù)做得多大，最具影響力的核心要素依然是田明注入到朗詩(shī)的綠色基因，而綠色住宅產(chǎn)品則是這份基因成長(zhǎng)至今的產(chǎn)物。

事實(shí)上，朗詩(shī)的綠色住宅產(chǎn)品發(fā)展，剛開(kāi)始就陷入了不小的僵局。由于國(guó)內(nèi)并沒(méi)有發(fā)展綠色地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，田明便把目光投向了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的綠色人居。

最初，朗詩(shī)的產(chǎn)品體系是向德國(guó)、瑞士、奧地利學(xué)習(xí)的，田明認(rèn)為德語(yǔ)區(qū)、日爾曼語(yǔ)區(qū)的節(jié)能跟健康舒適的建筑做得不錯(cuò)，他們也是朗詩(shī)當(dāng)時(shí)的產(chǎn)品顧問(wèn)。

朗詩(shī)學(xué)習(xí)他們的架構(gòu)和解決方案，并移植到國(guó)內(nèi)，形成了朗詩(shī)集中式1.0，2.0，3.0綠色科技住宅產(chǎn)品體系。

不過(guò)，田明不滿(mǎn)足于做歐洲綠色科技住宅的學(xué)生，他寄望著朗詩(shī)能擁有一套自主研發(fā)的產(chǎn)品體系，一套適用于國(guó)內(nèi)住宅需求的產(chǎn)品。

今年，疫情的突如其來(lái)，打亂了人們?cè)镜纳罟?jié)奏，人與住房的交互從未像今天那樣頻繁與密切，人們對(duì)于改善型住宅的需求日益旺盛。

朗詩(shī)則在世界地球日推出了全新一代的健康住宅產(chǎn)品——自由方舟，這是一個(gè)完全由朗詩(shī)自主研發(fā)，擁有完整自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的綠建科技住宅產(chǎn)品，在讓客戶(hù)健康舒適的同時(shí)盡可能的節(jié)能環(huán)保。

田明說(shuō)：“自由方舟這個(gè)產(chǎn)品，我覺(jué)得我們是先進(jìn)的。”他思考了一下，繼續(xù)說(shuō)：“所以我們已經(jīng)可以驕傲的講，我們現(xiàn)在不僅僅是學(xué)生了。當(dāng)年我們做過(guò)學(xué)生，現(xiàn)在我們是他們的同行。”

從這段話(huà)中，不難感受到這么多年來(lái)直到現(xiàn)在揚(yáng)眉吐氣般的心境，從一個(gè)學(xué)生到同行，再到可能的領(lǐng)先，朗詩(shī)這些年走過(guò)的路只有田明自己清楚。

在遭受市場(chǎng)質(zhì)疑的同時(shí)，堅(jiān)定走在最初的道路上，直至有所收獲，這或許就是理想主義者最好的回報(bào)。

自由方舟這個(gè)名字是田明親自取的，他表示：“到了自由方舟這個(gè)階段，可以說(shuō)進(jìn)入了朗詩(shī)一個(gè)比較自由的王國(guó)，所以我們叫做“自由方舟”。”

這個(gè)名字的涵義，是要讓家成為健康的堡壘，然后像方舟一樣的，又是自由的。

當(dāng)我們問(wèn)起自由方舟這個(gè)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)時(shí)，田明如數(shù)家珍地講述了產(chǎn)品的方方面面——從中國(guó)不同區(qū)域的氣候適配，到產(chǎn)品的具體解決方案，田明都了如指掌。

田明以自由方舟在北方區(qū)域提供的解決方案作為例子，闡述了朗詩(shī)的解題思路。

在住宅小區(qū)里，朗詩(shī)會(huì)設(shè)立一個(gè)能源站，有可能是政府提供的熱源，通過(guò)能源站分配到各家，冬天可能用市政的供暖、夏天提供一個(gè)冷源，即有多種組合方式，形成每個(gè)小區(qū)最適合的能源站。

“這個(gè)能源有可能是我們自己建的一套冷熱源系統(tǒng)，一般是當(dāng)?shù)仨?xiàng)目條件下最優(yōu)解的清潔能源系統(tǒng)，可能是一個(gè)地源熱泵，可能是一個(gè)空氣源熱泵，也可能是其他的鍋爐或者單冷機(jī)。”

從北方到華南，田明把當(dāng)?shù)貧夂蛱卣髋c朗詩(shī)的解決方案一一與我們分享：“像我們這樣，在集合式住宅里面，既把能源系統(tǒng)處理好，也把每家每戶(hù)的系統(tǒng)處理好，從客戶(hù)價(jià)值、企業(yè)價(jià)值，社會(huì)環(huán)境價(jià)值，三個(gè)緯度看都處理得很均衡。”

田明更希望的是在打造綠色住宅產(chǎn)品之后，通過(guò)對(duì)外輸出技術(shù)服務(wù)從而制造可觀的利潤(rùn)。如果合作方希望一起開(kāi)發(fā)，就是跟朗詩(shī)地產(chǎn)合作;如果合作方只要技術(shù)服務(wù)的話(huà)，那就是跟朗綠科技合作。

朗綠科技不僅做住宅，也做公建項(xiàng)目，就像寫(xiě)字樓、像商場(chǎng)、酒店都會(huì)參與，田明也希望朗綠科技能在國(guó)內(nèi)完成上市：“我們是希望做成中國(guó)最領(lǐng)先的綠建技術(shù)解決方案的提供商。”

面對(duì)綠色地產(chǎn)行業(yè)的后來(lái)者時(shí)，田明很淡定：“我們歡迎其他人來(lái)做這個(gè)(綠色住宅)，我們的任務(wù)是要保證持續(xù)領(lǐng)先。”

“基本上目前我們已經(jīng)進(jìn)入無(wú)人區(qū)了。”在他看來(lái)，朗詩(shī)領(lǐng)先了不止一步。

“綠巨人”

2012年，朗詩(shī)發(fā)布了深綠戰(zhàn)略后，接著在2014年提出地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)“三化”戰(zhàn)略，包括產(chǎn)品差異化、資產(chǎn)輕型化、收益多樣化;2016年，朗詩(shī)提出了“榕樹(shù)林”計(jì)劃，希望形成榕樹(shù)林般的縱向多元一體化綠色生態(tài)體系。

榕樹(shù)林計(jì)劃中，朗詩(shī)還要積極發(fā)展長(zhǎng)租公寓、常青藤養(yǎng)老、青杉資本等多元化業(yè)務(wù)模塊。

在田明的朗詩(shī)版圖中，長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、朗詩(shī)物業(yè)、青杉資本，朗詩(shī)家等多元化業(yè)務(wù)都是不可缺少的部分：“我想讓朗詩(shī)從原來(lái)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，變成大地產(chǎn)行業(yè)的綠色生態(tài)系統(tǒng)，變成一個(gè)集團(tuán)，這個(gè)集團(tuán)里面目前有八個(gè)核心業(yè)務(wù)。”

“我對(duì)每塊業(yè)務(wù)的未來(lái)都挺期待的。”田明并不希望放棄任何一塊拼圖。

田明自信地說(shuō)：“他們(傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商)沒(méi)有辦法理解我們。”

田明還希望，朗詩(shī)綠色集團(tuán)以后就不再是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商：“其實(shí)我們跟傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系已經(jīng)越來(lái)越少了。”

以綠色作為成長(zhǎng)基因的朗詩(shī)，正在逐漸成長(zhǎng)為綠色地產(chǎn)行業(yè)里的“巨人”。

回看兩年前在中城聯(lián)盟里的那次講話(huà)：“當(dāng)夜深人靜的時(shí)候，我們和自己的靈魂獨(dú)處，或者當(dāng)我們垂垂老矣，回望自己一路的人生，我們對(duì)自己的表現(xiàn)滿(mǎn)意嗎?”

或許，田明與朗詩(shī)應(yīng)該都感到滿(mǎn)意。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司田明先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年疫情影響很大，中國(guó)最早從疫情里面復(fù)蘇，您認(rèn)為房地產(chǎn)在其中可以起到什么樣的作用呢?疫情對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響有多大?

田明：

房地產(chǎn)肯定是在復(fù)蘇當(dāng)中，且會(huì)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的貢獻(xiàn)。但是我的感覺(jué)，可能到下半年三四季度以后，會(huì)逐步的慢下來(lái)。

疫情從短期來(lái)看，是讓很多各方行為及建設(shè)、交付受到一個(gè)時(shí)間段的影響，這是短期的影響;從長(zhǎng)期來(lái)看，促進(jìn)了拐點(diǎn)的確立。

其實(shí)我們?cè)?019年就說(shuō)“這個(gè)拐點(diǎn)要到了”，在2020年的時(shí)候，疫情加速了整個(gè)趨勢(shì)。

以后，可能一方面是中國(guó)的大開(kāi)發(fā)階段、城市化高速發(fā)展階段大致上過(guò)了頂峰，過(guò)了拋物線(xiàn)的頂端，中國(guó)的城鎮(zhèn)戶(hù)均套數(shù)也超過(guò)了1.06，這是一個(gè)大背景。

疫情讓很多人在思考自己家的房子是不是要更好一點(diǎn)?可能對(duì)改善型的需求會(huì)有一個(gè)推動(dòng)，以后整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的需求，可能向改善型轉(zhuǎn)變。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到頂了，如何看待接下來(lái)的行業(yè)發(fā)展?會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)增量萎縮的階段?

田明：

還沒(méi)有到那一步，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)連續(xù)20年的、一個(gè)大的、長(zhǎng)長(zhǎng)的上坡，到了最頂點(diǎn)。我們現(xiàn)在已經(jīng)應(yīng)該到了頂點(diǎn)，或者過(guò)了頂點(diǎn)了。

我覺(jué)得經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段過(guò)去了，以后進(jìn)入一個(gè)“相對(duì)比較正常”的增長(zhǎng)階段。像前30、40年的高速增長(zhǎng)，其實(shí)在人類(lèi)歷史上是一個(gè)極其罕見(jiàn)的現(xiàn)象，不可能總是這樣。

中國(guó)房地產(chǎn)前20年也是高歌猛進(jìn)，城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)發(fā)展也很快，以住宅為主的房地產(chǎn)發(fā)展也非常快。但我的感覺(jué)是：這個(gè)階段隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速降下來(lái)，房地產(chǎn)也會(huì)降下來(lái)，不可能獨(dú)立于經(jīng)濟(jì)大勢(shì)以外，走出一個(gè)完全不同的行情，這個(gè)不太容易。

房地產(chǎn)最終還是要跟著經(jīng)濟(jì)走，經(jīng)濟(jì)就好像一個(gè)主人，房地產(chǎn)就像主人旁邊拎的一條狗，這條狗一會(huì)兒跑前面、一會(huì)兒跑后面、一會(huì)兒跑左邊、一會(huì)兒跑右邊，但是從長(zhǎng)期路線(xiàn)來(lái)看，線(xiàn)路是一致的，長(zhǎng)期看是一致的。即房地產(chǎn)不可能跑到經(jīng)濟(jì)外面去，走出完全不相關(guān)的一條線(xiàn)，它是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)部分。

由于增長(zhǎng)會(huì)下來(lái)，自身增長(zhǎng)的紅利、動(dòng)力應(yīng)該都差不多了，外部形勢(shì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，所以是從內(nèi)外兩個(gè)方面開(kāi)始下來(lái)了。

房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20年發(fā)展，中國(guó)已經(jīng)從當(dāng)年缺房到現(xiàn)在總體上不缺房的階段，這已經(jīng)轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)了。

整體的中國(guó)城鎮(zhèn)缺房，但房屋不夠住的情況已經(jīng)基本上改變了。我看資料，中國(guó)城鎮(zhèn)人口戶(hù)均的套數(shù)是1.06套，這已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平了，即整體有屋階段應(yīng)該結(jié)束了，所以中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)階段也結(jié)束了。

第二個(gè)階段可能要進(jìn)入城市化的后期階段，房地產(chǎn)則進(jìn)入改善階段。城市化高速增長(zhǎng)階段也結(jié)束了，所以房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的第一階段也結(jié)束了。

后面不是說(shuō)會(huì)變成像美國(guó)那樣，只有那么一點(diǎn)開(kāi)發(fā)量，還沒(méi)有到那一步?，F(xiàn)在我們還在高位上，而且還能持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。因?yàn)閺目偭可峡矗袊?guó)缺房階段結(jié)束了，城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)階段結(jié)束了，后面進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期。

由于中國(guó)幅員遼闊，東南西北中，一二三四五線(xiàn)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很大的不平衡性。因此，我們還會(huì)在很多地方、很多區(qū)域、很多客戶(hù)層面上有新的需求，這些需求依然能夠支撐中國(guó)房地產(chǎn)保持一個(gè)比較大的發(fā)展，這個(gè)需求還會(huì)維持在高位上，我認(rèn)為會(huì)維持好多年。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)同目前市場(chǎng)上認(rèn)為房地產(chǎn)還能在高位維持10年的猜測(cè)嗎?

田明：

幾年都只是猜測(cè)，但我覺(jué)得五年以上是有的，五年以上保持在一個(gè)高位。以后的特點(diǎn)就不是一個(gè)勁爬坡了，而是到了高點(diǎn)，可能在高點(diǎn)上盤(pán)整，有起伏。

大的趨勢(shì)是起伏以后會(huì)往下走，但下坡也不是很陡，一下子就到底，而是一個(gè)緩坡，一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的緩坡，這個(gè)緩坡也跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)、大的形勢(shì)有很大的相關(guān)性。

爬坡的階段，我把它看成是第一階段，大發(fā)展的階段。第二個(gè)階段是進(jìn)入了改善發(fā)展階段，我覺(jué)得不可能再那么快的增長(zhǎng)了，應(yīng)該說(shuō)是進(jìn)入了存量時(shí)代。

以后可能總量就是那么多，甚至還會(huì)少一點(diǎn)，比上一年可能不僅沒(méi)有增加，還會(huì)少一點(diǎn)。所有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有辦法從增量市場(chǎng)分到蛋糕，而是需要在存量里面去爭(zhēng)。

存量時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)可能是進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)檫M(jìn)入了改善階段，現(xiàn)在要靠品質(zhì)好壞，“好壞”實(shí)際上就是改善。

疫情推動(dòng)了這個(gè)趨勢(shì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：朗詩(shī)還是領(lǐng)先了一步?

田明：

我覺(jué)得不止一步。

為什么?即使跟差不多也做這個(gè)方向的一些公司比，不止一步。

我們做的那個(gè)，原來(lái)的那個(gè)恒溫、恒濕、恒氧、高舒適度、低能耗。學(xué)名叫“高舒適度、低能耗建筑”，平時(shí)我們叫恒溫、恒濕、恒氧。其實(shí)我們迭代了三級(jí)，每個(gè)都在提升，但還是同一個(gè)技術(shù)體系，即一整棟樓有個(gè)一整套的系統(tǒng)，這是一個(gè)大系統(tǒng)，集中式的系統(tǒng)。

我們2013年開(kāi)始做了玲瓏嶼，然后到樂(lè)府，這兩個(gè)產(chǎn)品的特點(diǎn)都是戶(hù)式化的，不是集中式的。但是他們有區(qū)別，一個(gè)是用戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng)，包括能源端提供一個(gè)能源，有一個(gè)戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng)，把原來(lái)大的集中系統(tǒng)變成小型化、變成戶(hù)式化，這是玲瓏嶼。

樂(lè)府其實(shí)是另外一個(gè)線(xiàn)路，用了一些局部戶(hù)式+局部新風(fēng)，有被動(dòng)式的建筑，所以樂(lè)府的體系跟玲瓏嶼的體系，盡管都是戶(hù)式化的系統(tǒng)，但兩個(gè)是有差異的。樂(lè)府的智能化程度更高一些，玲瓏嶼是戶(hù)式小型化，即把原來(lái)一個(gè)大的設(shè)備系統(tǒng)變成一個(gè)小的設(shè)備系統(tǒng)，跟建筑去做匹配。在綠色建筑里面放小的設(shè)備系統(tǒng)，然后小的設(shè)備系統(tǒng)里面、戶(hù)式化設(shè)備系統(tǒng)里面又分兩種類(lèi)型，一個(gè)是玲瓏嶼的戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng)，一個(gè)是樂(lè)府的智能化控制系統(tǒng)，兩個(gè)是不一樣的。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，今年我們推出了自由方舟，其實(shí)自由方舟是在前面實(shí)踐了好多年的基礎(chǔ)上提出來(lái)的，我認(rèn)為即便在國(guó)際范圍內(nèi)，也是一個(gè)非常先進(jìn)的解決方案。即解決了集合式住宅，集合式住宅不是獨(dú)棟，而是樓宇住宅。集合式住宅解決方案里面，我認(rèn)為我們這個(gè)方案，是目前看到比較完美的方案。

這個(gè)出來(lái)以前，我們以前做集中式1.0、2.0、3.0綠色科技住宅，基本上還是歐洲人的學(xué)生。因?yàn)楫?dāng)年的那個(gè)體系，我們是向德國(guó)、瑞士、奧地利學(xué)習(xí)的，德語(yǔ)區(qū)、日爾曼語(yǔ)區(qū)，他們的節(jié)能跟健康舒適的建筑做得不錯(cuò)，我們是學(xué)的他們。

回來(lái)以后我們進(jìn)行不少改進(jìn)、加了不少創(chuàng)新，但是整個(gè)結(jié)構(gòu)依然還是學(xué)到那個(gè)時(shí)候的結(jié)構(gòu)，盡管說(shuō)我們已經(jīng)做得非常好了。

我們?cè)诒就粱?、成本控制等方面，取得了很多?chuàng)新突破。但是一直到3.0的時(shí)候，我們的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)還是從歐洲學(xué)來(lái)的那個(gè)。

所以，那時(shí)候我們基本上還是稱(chēng)人家為“師傅”，因?yàn)榭截惖氖侨思业臇|西，學(xué)的是人家的，師從德國(guó)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：請(qǐng)了他們來(lái)給朗詩(shī)做顧問(wèn)?

田明：

對(duì)，最早是請(qǐng)他們做顧問(wèn)，然后我們應(yīng)用。但這個(gè)架構(gòu)還是人家的架構(gòu)。我們創(chuàng)新做戶(hù)式化的時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)不是他們的學(xué)生了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個(gè)系統(tǒng)是朗詩(shī)獨(dú)立研發(fā)?

田明：

對(duì)，自由方舟是我們獨(dú)立研發(fā)的，自由方舟本質(zhì)上是什么?

住宅小區(qū)里面，我們做了一個(gè)能源站，把這個(gè)“能源站”的概念，推而廣之，在所有朗詩(shī)小區(qū)里面都會(huì)搞一個(gè)“能源站”，這個(gè)“能源站”在冬天，在淮河以北的地區(qū)，有可能是政府提供的熱源，分配到各家去。也有可能是我們自己建的一套冷熱源系統(tǒng)，這個(gè)“能源站”一般是在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目條件下，最優(yōu)的清潔能源系統(tǒng)。

即是一個(gè)比較高效能源系統(tǒng)，可能是一個(gè)地源熱泵，可能是一個(gè)空氣源熱泵，也可能是其他的鍋爐或者單冷機(jī)，或者是冬天用市政供暖、夏天自己提供一個(gè)冷源，有多種組合方式，形成一個(gè)小區(qū)的最適合的一個(gè)能源站。這個(gè)能源站，我們要保證能源效率是高的、是因地制宜的。

總體上在這個(gè)城市的這個(gè)片區(qū)里面，這是最優(yōu)的能源解決方案。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：自由方舟這個(gè)名字是您親自取的?

田明：

要讓家成為健康的堡壘，像方舟一樣，但又是自由的。自由方舟推出之后，預(yù)示著朗詩(shī)從西方人的學(xué)生變成了同行，某種程度上我們還是領(lǐng)先的。

我們這個(gè)解決方案，我在歐洲沒(méi)有看到。他們高舒適度、低能耗，超低能耗、被動(dòng)房這些都有，幾個(gè)流派。其實(shí)基本的理念是一樣的，有叫被動(dòng)房的、有叫近零能耗的、低能耗的，也有叫高舒適度低能耗的，即幾種體系都有。

但是像我們這樣在集合式住宅里面，既把能源系統(tǒng)處理好，也把每家每戶(hù)的系統(tǒng)處理好，從客戶(hù)價(jià)值、從企業(yè)價(jià)值、從社會(huì)環(huán)境價(jià)值，三個(gè)緯度看都處理得很均衡的。

這個(gè)產(chǎn)品，我覺(jué)得我們是先進(jìn)的，所以我們已經(jīng)可以驕傲的講，現(xiàn)在不僅僅是學(xué)生了。當(dāng)年我們做過(guò)學(xué)生，現(xiàn)在我們是他們的同行。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：自由方舟的特點(diǎn)是什么?

田明：

自由方舟對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本比過(guò)去下降了。一方面是客戶(hù)價(jià)值是提升的，客戶(hù)價(jià)值提升市場(chǎng)價(jià)值就更高了、更好賣(mài)了。另一方面企業(yè)端投入是下降的，因?yàn)槌杀究刂频帽冗^(guò)去更好，整個(gè)的方案更科學(xué)、更合理。

如果產(chǎn)品技術(shù)能夠支持行為節(jié)能，這是一個(gè)成熟的產(chǎn)品，如果不支持行為節(jié)能，需要通過(guò)后期的管理來(lái)彌補(bǔ)，這個(gè)產(chǎn)品技術(shù)就不成熟。在這一點(diǎn)上，我們比北方、比國(guó)外解決得要好，因?yàn)橹С中袨楣?jié)能。

對(duì)于我們做節(jié)能建筑、可持續(xù)發(fā)展的人，這一點(diǎn)非常重要。你提供一個(gè)產(chǎn)品，它的技術(shù)一定是成熟的，一定是鼓勵(lì)、支持客戶(hù)去行為節(jié)能的。

所以自由方舟推出來(lái)了之后，大幅度提升客戶(hù)價(jià)值、企業(yè)價(jià)值，降低了企業(yè)成本。豐儉由人，可以根據(jù)不同的產(chǎn)品配不同的性能、配不同的成本，彈性很大，而且你可以把這個(gè)產(chǎn)品往下延。

過(guò)去我們只能向高端客戶(hù)提供這樣的產(chǎn)品，現(xiàn)在可以向中端客戶(hù)提供產(chǎn)品，成本控制加強(qiáng)了，所以企業(yè)效益更好了。

一方面客戶(hù)價(jià)值提高，客戶(hù)愿意花錢(qián)買(mǎi);另一方面，企業(yè)成本可控，盈利空間就更大了。

對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)，這個(gè)能源站系統(tǒng)效率很高，綠色建筑能耗很低，使用方式、產(chǎn)品使用支持行為節(jié)能，所以我們這個(gè)產(chǎn)品從各個(gè)緯度來(lái)看，不僅是在中國(guó)，而且在世界范圍內(nèi)看，這是一款領(lǐng)先的、先進(jìn)的、革命性的產(chǎn)品。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：如何看待目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)綠色建筑的態(tài)度?朗詩(shī)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在哪里?

田明：

國(guó)內(nèi)有一些開(kāi)發(fā)商不搞綠色建筑、不搞可持續(xù)的人我們就不說(shuō)了，也有一些假綠色，搞一點(diǎn)概念，種點(diǎn)草、種點(diǎn)樹(shù)也叫綠色的，我們就不予置評(píng)了。

有一些真正做綠色的，也頂多是在我們的1.0、2.0基礎(chǔ)上，連3.0集合式都沒(méi)有達(dá)到，更不用說(shuō)戶(hù)式化系統(tǒng)，是戶(hù)式化的戶(hù)式新風(fēng)系統(tǒng)，戶(hù)式化的智能控制系統(tǒng)，自由方舟已經(jīng)不是領(lǐng)先一步的問(wèn)題。

我們?cè)缇桶讶珖?guó)的氣候帶、把各地產(chǎn)品早就研發(fā)好了，這對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都是小事。

但我看很多公司搬著一款產(chǎn)品，也不做調(diào)整，一會(huì)兒到這個(gè)城市、一會(huì)兒到那個(gè)城市，跨氣候帶都在用，我覺(jué)得那個(gè)不是綠色。

基本上我們已經(jīng)進(jìn)入無(wú)人區(qū)了，其實(shí)我們是歡迎其他人來(lái)做這個(gè)，持歡迎態(tài)度，我們的任務(wù)是要保證持續(xù)領(lǐng)先。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：朗詩(shī)應(yīng)該是進(jìn)入了最好的時(shí)代。

田明：

是的，我認(rèn)為是。

我認(rèn)為市場(chǎng)開(kāi)始不再增長(zhǎng)了，不再是毛坯房都賣(mài)得很好的時(shí)候，大家開(kāi)始要考慮，從有無(wú)階段到好壞階段，我覺(jué)得我們的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)了。

如果還做過(guò)去第一階段房地產(chǎn)的話(huà)，我覺(jué)得路會(huì)越走越難，那個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入“兩高一低”——以前說(shuō)房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)，現(xiàn)在是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、低回報(bào)，兩高一低，風(fēng)險(xiǎn)更大，投入量也更大了，但利潤(rùn)更低了。

“兩高一低”已經(jīng)是很糟糕了，如果還走在那條老路的話(huà)，那更沒(méi)有前途。我們要規(guī)避掉“兩高一低”行業(yè)，需要有一個(gè)好的產(chǎn)品，市場(chǎng)上售價(jià)要比人家高很多，更受歡迎。

有很多開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、合作方愿意跟我們一起投項(xiàng)目，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目賣(mài)得更好、賺得更多，更受歡迎。

其實(shí)我想讓朗詩(shī)從原來(lái)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，變成大地產(chǎn)行業(yè)的綠色生態(tài)系統(tǒng)，變成一個(gè)集團(tuán)，這個(gè)集團(tuán)里面目前有八個(gè)核心業(yè)務(wù)，剛剛講的中國(guó)地產(chǎn)這部分，我們有兩點(diǎn)跟普通開(kāi)發(fā)商不一樣。

第一是產(chǎn)品跟別的開(kāi)發(fā)商完全不一樣，我們?nèi)〉昧撕軓?qiáng)的在市場(chǎng)上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，不止一步了，不僅叫好也是叫座的。

第二，朗詩(shī)的商業(yè)模式、地產(chǎn)的商業(yè)模式跟其他公司不一樣。朗詩(shī)操盤(pán)的所有項(xiàng)目里面，原來(lái)是20%-30%之間，最近又在下降，這是故意的、有意的下降。

我們的商業(yè)模式，30%或者20%有權(quán)益的部分，有投資回報(bào)，這跟傳統(tǒng)重資產(chǎn)投資回報(bào)是一樣的，在沒(méi)有權(quán)益的部分都是我們操盤(pán)，必須操盤(pán)，如果不操盤(pán)，不會(huì)跟別人合作的。

如果不做朗詩(shī)的產(chǎn)品，跟你合作干什么?找我合作又有什么意義?之所以找我們合作，是因?yàn)槔试?shī)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上可以賣(mài)更好的價(jià)格，可以更賺錢(qián)。

所以，我們的主流模式是小股操盤(pán)，雖然股份小，但要操盤(pán)，股份部分帶來(lái)投資回報(bào)，服務(wù)部分也獲得很多收益，比如說(shuō)操盤(pán)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)、管理費(fèi)，每個(gè)月會(huì)有收入。

主流開(kāi)發(fā)商不是我們的戰(zhàn)略伙伴，主流開(kāi)發(fā)商自己要操盤(pán)，我們的需求是一樣的，所以要找那些互補(bǔ)型的合作，有地、有錢(qián)、缺品牌、缺產(chǎn)品能力，我們跟這樣的人合作。

一般來(lái)說(shuō)，跟主流開(kāi)發(fā)商合作是一個(gè)機(jī)會(huì)型的選擇，不是戰(zhàn)略選擇，有時(shí)候碰到了，一般很少。

我們的戰(zhàn)略合作伙伴是很多小開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有產(chǎn)品、沒(méi)有溢價(jià)、沒(méi)有品牌，跟我們合作，可以賣(mài)出更高的價(jià)錢(qián)，可以更賺錢(qián)。

還有一些金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)，自己不操盤(pán)，找我們操盤(pán)是希望我們的專(zhuān)業(yè)能力能夠有助于項(xiàng)目成功。

還有一些是行外，即不是搞地產(chǎn)的綜合性企業(yè)，有時(shí)候也進(jìn)入房地產(chǎn)，一般就會(huì)選擇我們合作。

我們主流合作就是這幾類(lèi)機(jī)構(gòu)，國(guó)內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、小型開(kāi)發(fā)商、中小型開(kāi)發(fā)商，還有一些行外的綜合型企業(yè)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：朗詩(shī)和傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商有什么不同?

田明：

我們的轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)棋過(guò)中盤(pán)了，有兩點(diǎn)跟普通開(kāi)發(fā)商不一樣。

一個(gè)是差異化產(chǎn)品已經(jīng)取得了巨大進(jìn)步，擴(kuò)大了我們的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。第二是商業(yè)模式跟別人不一樣，已經(jīng)普遍小股操盤(pán)，而且小股操盤(pán)對(duì)我們來(lái)說(shuō)不是為了獲得統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的水份，我們經(jīng)常不要并表，也不要業(yè)績(jī)，要的是收益。

除了開(kāi)發(fā)服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)品整合費(fèi)這些固定收益之外，我們還會(huì)跟投資方約定一個(gè)成功標(biāo)尺，如果利潤(rùn)是這么高，算我100分，如果超出了100分，需要給我額外的超額獎(jiǎng)勵(lì)，這個(gè)時(shí)候就能參與超額利潤(rùn)的一些凈利跟分成了，所以會(huì)拿到比我股權(quán)更高的超額凈利。

這幾個(gè)部分是其他開(kāi)發(fā)商沒(méi)有的，實(shí)際上是通過(guò)開(kāi)發(fā)服務(wù)、輕資產(chǎn)部分賺的錢(qián)，占的比重也越來(lái)越大，公司利潤(rùn)也逐年提升。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：怎么理解朗詩(shī)集團(tuán)?

田明：

朗詩(shī)集團(tuán)，以后不再是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，其實(shí)我們跟傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商關(guān)系已經(jīng)越來(lái)越少了。

我們現(xiàn)在一點(diǎn)兒都不焦慮，因?yàn)榈禺a(chǎn)上已經(jīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，棋過(guò)中盤(pán)，一方面進(jìn)了海外、一方面進(jìn)了公建領(lǐng)域、一方面又進(jìn)了C端的存量領(lǐng)域，還有技術(shù)服務(wù)領(lǐng)域，還有常規(guī)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。

再有幾年，我們新的架構(gòu)、新的綠色集團(tuán)模樣就會(huì)越來(lái)越顯著。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在就很急需人才?

田明：

當(dāng)然需要人才，但是目前發(fā)展的基本人才還是有的，高端人才總是任何時(shí)候都需要的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：朗詩(shī)總部辦公室也搬到了上海?

田明：

上海一個(gè)總部、南京一個(gè)總部，南京總部正在建，還沒(méi)有建好。

南京的總部在紫金山下面，上海是集團(tuán)在這里，這邊是人才高地，金融、技術(shù)、研發(fā)方面的人才主要在上海。

南京也有一個(gè)集團(tuán)總部，除了集團(tuán)本身的辦事機(jī)構(gòu)外，像地產(chǎn)、物業(yè)公司，養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓全部在那里。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：管理那么多板塊，可以同時(shí)兼顧得過(guò)來(lái)嗎?

田明：

我只管戰(zhàn)略以及主要的經(jīng)營(yíng)管理者，其他的事情是他們?nèi)プ?，我也不可能再?dāng)總經(jīng)理。我每一塊都不當(dāng)總經(jīng)理，他們都應(yīng)該有自己的CEO。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待朗詩(shī)集團(tuán)接下來(lái)幾大業(yè)務(wù)的發(fā)展愿景?

田明：

我們五年之后、十年之后再看，不要看短期的排位，看五年十年以后，誰(shuí)更能夠符合下面的市場(chǎng)，誰(shuí)能在下面的市場(chǎng)里面發(fā)展得更健康。

我覺(jué)得一個(gè)企業(yè)家應(yīng)該是長(zhǎng)期主義者，我對(duì)每塊業(yè)務(wù)未來(lái)都挺期待的，包括地產(chǎn)，看上去傳統(tǒng)，但跟別人的地產(chǎn)根本就不一樣，產(chǎn)品、商業(yè)模式都不一樣。

朗綠科技公司可能是國(guó)內(nèi)最優(yōu)秀甚至國(guó)際上都有影響力的綠建技術(shù)方案提供商、解決方案提供商，而且這是非常有想象空間的。

青杉資本也會(huì)成為存量時(shí)代在公建領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)商跟基金，這一塊國(guó)外的規(guī)模是比開(kāi)發(fā)規(guī)模大的，即成熟的經(jīng)濟(jì)體這一部分的規(guī)模大于新開(kāi)發(fā)的規(guī)模，總量大。

養(yǎng)老、長(zhǎng)租公寓也是非常有前景的;物業(yè)公司我也希望越發(fā)展越好。